Chủ đầu tư một khu căn hộ trên đường Mã Lò, quận Bình Tân đang chào bán dự án với giá 60 tỷ đồng, có thể thương lượng thêm. Mức giá này đã bao gồm tiền đất (gần 6.000 m2), tiền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thiết kế, chi phí ép cọc, thử tải (đã hoàn tất). Một đơn vị môi giới dự án này đánh giá, bên bán sẵn sàng chịu lỗ hàng chục tỷ đồng do áp lực đáo hạn trả nợ ngân hàng.

"Nếu tính chi phí cơ hội, lãi suất và nhiều khoản đổ vào dự án trong thời gian dài thì chủ đầu tư chịu lỗ tối thiểu trên 30% so với tổng mức đầu tư. Bên mua vẫn có thể thương lượng thêm vì chủ đầu tư đang cần tiền", đại diện đơn vị môi giới tiết lộ. Tuy nhiên, do ngại rủi ro pháp lý còn tiềm ẩn, các nhà đầu tư đều lắc đầu với dự án này dù giá bán sỉ khá mềm.

Dự án bán sỉ giảm giá đã đành, nhiều người mua lẻ cũng đại hạ giá nhà trong những dự án đình trệ. Bà Nhạn mua căn hộ Green Building, quận 9, TP HCM cách đây 7 năm với giá hơn 1.200 USD mỗi m2 nhưng hiện nay giá dự án này trên thị trường thứ cấp chỉ còn 500 USD mỗi m2, tương đương 10,5-11 triệu đồng mỗi m2. "Người ta xả hàng giảm đến 60% nhưng cũng không thu được tiền về vì ngày bàn giao căn hộ vẫn mịt mờ. Tôi đã đổ vào đây 1,5 tỷ đồng, cũng đã rao bán nhưng không ai mua", bà Nhạn chia sẻ.

Một trường hợp khác, ông Tuân mua căn hộ Vạn Hưng Phát Apartment trên đường Tạ Quang Bửu, quận 8 đã thanh toán 2,3 tỷ đồng (95% giá trị hợp đồng) nhưng dự án đình trệ 5 năm. Giữa năm nay ông Tuân rao bán lỗ với giá 1,2 tỷ đồng, song do không tin tưởng vào khả năng hoàn thiện dự án nên không có khách nào dám xuống tiền mua lại suất đầu tư này

Trong quý II/2014, dự án Gia Phú, quận 9 đang vướng vào tranh chấp vì chủ đầu tư bị phát hiện bán trùng căn hộ cho nhiều người cũng đang chào giá giảm một nửa trên thị trường thứ cấp. Dự án có giá trung bình dưới một tỷ đồng mỗi căn nhưng cò đất chào giá 3 căn chỉ 1,5 tỷ đồng.

Được tiếng là chung cư cao cấp, dự án PetroVietnam Landmark (quận 2) do Công ty PVC Land làm chủ đầu tư cũng rớt giá mạnh. Doanh nghiệp ngập nợ, không còn tiền hoàn thiện nhà dù nhiều khách hàng đã đóng 90-95% giá trị căn hộ. Năm 2010 dự án được chào bán giá 24 triệu đồng mỗi m2, thì năm 2014 giá thị trường do một số nhà thầu dự án bán ra chỉ còn 13 triệu đồng mỗi m2.

Chi tiết »

Đất dự án tại Phú Quốc hiện tại có giá thuê là bao nhiêu ? Tỉnh Kiên Giang cho biết, ông Lê Văn Thi, Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang vừa làm việc với các nhà đầu tư tại Khu du lịch Bãi Trường và Bãi Dài trên địa bàn huyện Phú Quốc để xử lý những vướng mắc về giá giao đất nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án.

Thường trực Tỉnh ủy và UBND tỉnh đã thống nhất đơn giá dùng khi nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất (sau khi đã giảm trừ các khoản ưu đãi đầu tư theo qui định) sẽ là 1.150.000đ/m2. Nếu quy đổi ra giá đất bình quân đối với thời gian giao đất 70 năm và chưa giảm trừ ưu đãi đầu tư thì giá này sẽ là 3.026.000 đ/m2.

Theo đó, quy đổi theo 3 vị trí với giá tương ứng sẽ là: 3.783.000 đ/m2 với vị trí được xác định từ hành lang bãi biển vào 350m; 3.026.000 đ/m2 với vị trí tính từ lớn hơn 350m đến 700m; 2.351.000đ/m2 với vị trí tính từ lớn hơn 700m đến giáp đường Cửa Lấp – An Thới.

Tại các bãi biển khác (ngoài Bãi Trường), giá đất được xác định theo 3 vị trí: 2.627.000đ/m2 là giá đất của vị trí được xác định từ hành lang bãi biển vào 400m; 2.102.000 đ/m2 là giá đất của vị trí tính từ lớn hơn 400m đến 800m; 1.618.000 đ/m2 là giá đất của vị trí tính từ lớn hơn 800m đến giới hạn quy hoạch.

Trong buổi làm việc, nhiều nhà đầu tư đã đề đạt lên UBND tỉnh Kiên Giang nguyện vọng được cho phép hưởng cơ chế ưu đãi theo Quyết định 31 của UBND tỉnh Kiên Giang về giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Kiên Giang (cụ thể là nội dung giá đất sản xuất kinh doanh bằng 70% giá đất ở).

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư cũng kiến nghị nên giảm giá đất tại khu Bãi Trường và giá đất ở đây cũng được hưởng ưu đãi như khu Bãi Dài, các cấp chính quyền cũng cần gấp rút xử lý hoàn thiện cơ sở hạ tầng tại Khu phức hợp Bãi Trường nhằm tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư.

Trước những đề đạt của giới đầu tư, ông Lê Văn Thi, Chủ tịch UBND tỉnh cũng cho biết, hiện tại, tiền sử dụng đất ở khu vực Bãi Trường đã giảm đáng kể so với trước đây (khoảng 70%). Nguyên nhân là do tỉnh đã có chủ trương chuyển từ việc thu tiền sử dụng đất toàn bộ diện tích sang thu tiền sử dụng đất theo mật độ xây dựng (tối đa là 30%).

Tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất tại Phú Quốc cũng đã giảm từ 2% xuống còn 0,75% theo điều chỉnh của UBND tỉnh. Vì thế, đơn giá trên được UBND tỉnh quyết định cho các dự án đó là phù hợp.

Chủ tịch UBND tỉnh cũng yêu cầu huyện Phú Quốc phải nhanh chóng hoàn thiện cơ sở hạ tầng; nhanh chóng giải phóng mặt bằng các dự án để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, sớm được giao đất để triển khai.

Chủ tịch Lê Văn Thi chia sẻ: “Tôi giải thích thêm rằng chi phí đầu tư hạ tầng Bãi Trường tương đối cao, vị trí khá thuận lợi nên giá đất tuy có cao hơn nhưng là phù hợp. Tôi cũng đồng ý ưu tiên triển khai tất cả cơ chế chính sách, mà theo đó nhà đầu tư hưởng lợi nhiều nhất nhưng nó sẽ được ban hành sau này”.

Khu phức hợp Bãi Trường được đầu tư cơ sở rất tốt, có vị trí thuận lợi là gần sân bay quốc tế, bến cảng và gần thị trấn Dương Đông, được quy hoạch là Trung tâm Du lịch Thương mại của Phú Quốc.

Chi tiết »

Muốn kinh doanh BĐS thì phải thành lập doanh nghiệp ? Các vị đại biểu Quốc hội đã thảo luận, cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIII. Theo đó, Cơ quan chủ trì soạn thảo đã phối hợp Cơ quan chủ trì thẩm tra nghiên cứu tiếp thu, hoàn chỉnh dự án Luật này.

Đối với đề nghị làm rõ nhà ở, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì việc kiểu soát chất lượng sẽ được thực hiện ra sao, ai là chủ thể kiểm soát, Cơ quan chủ trì soạn thảo đã có báo cáo, việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng do các bên tự thỏa thuận căn cứ vào chất lượng thực tế, nếu các bên có nhu cầu kiểm soát, đánh giá chất lượng của nhà ở, công trình xây dựng trong các giao dịch thì tiến hành theo pháp luật về xây dựng tại thời điểm đó.

Đối với đề nghị tại thời điểm đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng và dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500, chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng, Cơ quan chủ trì soạn thảo đánh giá như sau: Dự án Luật quy định các chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua, cho thuê nhà, công trình xây dựng khi đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án để đảm bảo quyền, lợi ích của khách hàng khi mua, thuê mua, thuê nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đặc biệt, đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có thêm điều kiện đã hoàn thành xong phần móng của công trình đó.

Về đề nghị không nhất thiết chủ đầu tư kinh doanh nhà trong dự án phải có đăng ký quyền sở hữu nhà trong Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, Cơ quan chủ trì soạn thảo đã tiếp thu và quy định tại điểm c, Khoản 1, Điều 9 của dự án Luật Kinh doanh BĐS.

Đối với điều kiện của cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS, nhiều ý kiến tán thành quy định của dự án Luật về mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng. Tuy nhiên có ý kiến đề nghị mức vốn pháp định tối thiểu là 50 tỷ đồng và một số ý kiến khác đề nghị giao Chính phủ quy định cụ thể cho phù hợp với từng thời kỳ cụ thể.

Về vấn đề này, Cơ quan chủ trì soạn thảo đã có kết luận như sau: So với mặt bằng vốn chung của các doanh nghiệp đang hoạt động, việc quy định mức vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng là cao quá. Vì vậy, Cơ quan chủ trì soạn thảo xin đề nghị giữ quy định mức vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng, đồng thời tiếp thu ý kiến đại biểu giao Chính phủ quy định cụ thể cho phù hợp với từng thời kỳ và loại hình kinh doanh BĐS.

Đặc biệt, có ý kiến kiến nghị tất cả các trường hợp hoạt động kinh doanh BĐS đều phải thành lập doanh nghiệp. Về đề nghị này, Cơ quan soạn thảo cho biết, thực tế có rất nhiều trường hợp là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức chuyển nhượng, mua bán, cho thuê BĐS với mục đích sinh lợi nhưng không thường xuyên, quy mô nhỏ, các trường hợp này khi có giao dịch BĐS đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đối với Nhà nước. Vì thế, Cơ quan chủ trì soạn thảo xin giữ như quy định của dự án Luật Kinh doanh BĐS.

Chi tiết »

Thị trường BĐS sẽ chuyên nghiệp hơn nếu thêm các loại phí ? Theo đề xuất của dự thảo Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng với người mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay thế nếu xảy ra biến cố. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng phải nộp tiền ký quỹ dự án khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong bối cảnh kinh tế đang khó khăn như hiện nay, nhiều doanh nghiệp rơi vào cảnh lao đao, phải gánh trên vai nhiều loại thuế, phí thì với việc "cõng" thêm hai loại phí này, doanh nghiệp địa ốc lại phải chịu thêm gánh nặng.

Một số đại diện doanh nghiệp khác lại lo lắng ở một khía cạnh khác. Đó là việc nếu phải thực hiện khâu bảo lãnh này, doanh nghiệp sẽ phải tốn thêm nhiều thời gian, công sức cho khâu thủ tục, giấy tờ,... "Pháp luật quy định như vậy nhưng thực tế các ngân hàng có dám đứng ra bảo lãnh cho doanh nghiệp BĐS hay không? Ngoài ra, việc phát sinh thêm thủ tục hành chính là khó tránh khỏi, dễ làm phát sinh thêm tình trạng nhũng nhiễu", giám đốc một doanh nghiệp BĐS lo ngại.

Thị trường BĐS sẽ chuyên nghiệp hơn

Tuy nhiên, cũng có không ít ý kiến đồng tình với quy định của dự thảo. Ông Trần Ngọc Thành, Tổng Giám đốc Công ty Đất Xanh miền Trung cho rằng quy định này được thực hiện sẽ làm thị trường BĐS minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Ông Thành còn đề xuất thêm, để dự án đảm bảo tiến độ, khi giao đất cho doanh nghiệp, ngoài các khoản tiền bắt buộc như tiền sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng, Nhà nước nên yêu cầu doanh nghiệp đặt cọc tại ngân hàng (có hưởng lãi) với số tiền ít nhất bằng 20% giá trị dự án, kèm theo đó là cam kết về thời hạn hoàn thành dự án, nếu không sẽ bị thu hồi đất, mất tiền cọc.

Trong bối cảnh hiện cả nước có hơn 4.000 dự án BĐS đã được quy hoạch và cấp phép, nhưng có đến 19%, tức gần 1.000 dự án đang "bất động" thì suy nghĩ như ông Thành không phải không có lý.

Ông Đỗ Minh Dương, một chuyên gia BĐS cũng đồng tình với ý kiến của ông Thành bởi theo ông, quy định như dự thảo hiện nay sẽ loại bỏ những doanh nghiệp "tay không bắt giặc", các doanh nghiệp sẽ phải "nói thật, làm thật", phải triển khai dự án một cách linh hoạt. "Chủ đầu tư dự án sẽ không thể bán dự án trên giấy, hô hào động thổ nhưng rồi đắp chiếu để đấy mà phải đẩy nhanh quá trình thực hiện dự án".

Để giải quyết vấn đề vướng mắc này, giới kinh doanh BĐS cho rằng, Nhà nước không nên áp dụng ký quỹ đối với các doanh nghiệp đã thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, Nhà nước cũng nên quy định ký quỹ theo tỷ lệ bao nhiêu % và phải có lộ trình hoàn trả tiền ký quỹ cho doanh nghiệp để tránh "tiền chết" trong ngân hàng. Ông Đỗ Minh Dương khẳng định: "Làm được như vậy, doanh nghiệp BĐS sẽ không bị "sốc" mà vẫn đảm bảo thị trường phát triển ổn định".

Chi tiết »

Phải chăng làm môi giới BĐS chỉ cần học xong trung học. Nhận định như vậy, bởi theo Bộ trưởng thì cần phải quy định chặt chẽ, để đảm bảo lợi ích của khách hàng vì người dân kinh nghiệm giao dịch BĐS chưa nhiều nên chủ yếu dựa vào môi giới BĐS.

Theo quy định của Luật cũ, môi giới BĐS chỉ cần có năng lực hành vi dân sự, đã được đào tạo về môi giới BĐS và có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới. Nhưng trong dự thảo Luật sửa đổi mới đây đã quy định chặt chẽ hơn. Cụ thể, môi giới BĐS phải có trình độ từ đại học trở lên. Đồng thời, môi giới phải có thẻ hành nghề môi giới BĐS, Bộ Xây dựng sẽ sát hạch và cấp thẻ.

Dư luận đã có rất nhiều ý kiến trái chiều sau khi quy định này được đưa ra. Vào tháng 7/2014, tại buổi thảo luận giữa Ủy ban pháp luật của Quốc hội và Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, cần phải cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và người được cấp chứng chỉ không phải chỉ là trình độ trung cấp như hiện nay mà phải có bằng đại học.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng việc quy định Thẻ hành nghề cho môi giới là hợp lý nhưng môi giới BĐS phải có bằng đại học là quá cao so với mặt bằng hiện nay, vô hình chung bắt họ phải chạy theo bằng cấp dẫn đến nhiều tiêu cực.

Bà Nguyễn Thị Kim Ngân, Phó chủ tịch Quốc hội cũng đã đồng tình với quy định cấp Thẻ hành nghề môi giới BĐS và phải quy định chặt chẽ, cụ thể hơn trong luật này.

Từ những ý kiến khác nhau về môi giới BĐS phải có bằng đại học, ý kiến đề nghị làm rõ chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS là giấy phép hành nghề hay chứng chỉ đào tạo nghề, môi giới BĐS chỉ cần có trình độ trung học phổ thông trở lên, Ban soạn thảo dự thảo Luật đã tiếp thu và sửa đổi trong dự thảo Luật "môi giới BĐS chỉ cần có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên."

Theo đó, quy định này sẽ được Ban soạn thảo báo cáo Quốc hội tại kỳ họp thứ 8 lần này để thống nhất thông qua Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) trong kỳ họp này.

Chi tiết »